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金沙澳门官网网址中心定调遏制房价回升 土地资金财产精英预判楼房买卖市场市价

By admin in 金沙澳门官网网址 on 2019年4月4日

摘要:7月31日,中共中央政治局召开会议,强调坚决遏制房价上涨,引起了房企的高度关注。
在8月1日开幕的2018博鳌房地产论坛上,针对中央对房地产的最新定调,下一年房地产市场的变化以及房价趋势,招商蛇口、五矿地产、阳光城、旭辉集团、远洋集团、珠江投资、恒…

越来越多的房企在最近开始陆陆续续召开2018年业绩发布会了,总的基调就是。

以价换量、谨慎拿地 房企“备冬”
29家上市房企9月销售额共4217.7亿,环比涨19.78%,增速高于上月的10.54%;机构预测,四季度降价促销、低开走量或成常态

  7月31日,中共中央政治局召开会议,强调“坚决遏制房价上涨”,引起了房企的高度关注。

增长亮眼,未来可期

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  在8月1日开幕的2018博鳌房地产论坛上,针对中央对房地产的最新定调,下一年房地产市场的变化以及房价趋势,招商蛇口、五矿地产、阳光城、旭辉集团、远洋集团、珠江投资、恒隆地产等多家房企高管在接受《每日经济新闻》记者采访时均表示,已认真学习研读相关政策,对未来一段时间房价走势的态度总体趋于谨慎,并表示存在分化下跌的可能。

在他们的业绩报告和一些专家解读中,你几乎完全感受不到地产行情的低迷,仿佛现实与财报就是不同的两个世界

9月销售额明显增加并非市场回暖,而是开发商在全国范围内降价促销加快推货速度。图/视觉中国

  观点1 房价稳定预期一旦实现 可能会有下跌压力

在地产的世界里,所谓的冬天只不过是比夏天稍微冷一点点的季节。

9月刚过,房企就开始发布成绩单,新京报记者根据中原地产等披露的相关数据统计发现,截至10月10日,从披露销售简报的29家房企来看,9月销售额平均环比增速为19.78%,明显高于8月份的10.54%。在易居企业集团CEO丁祖昱看来,部分已经开始以价换量的企业,9月销售表现不错。率先对市场变化做出反应与调整的企业,会取得应得的红利。

  五矿地产有限公司党委书记、总经理何剑波表示,房地产行业未来会有一个天花板,一个是人口,一个是政策,房价稳定预期一旦实现,就可能会出现下跌压力。

地产在今时今日,在中国经济框架里所占据的比例依然遥遥领先大多数企业,而且在未来可见的时间里,这个比重很难被改写。

9月销售增速上涨明显

  说到这一次中央对房价上涨的严格措辞,中原集团主席兼总裁施永青直言,抑制房价上涨有一定难度。

我们很难看到在同一个行业里,超过千亿规模的企业可以达到31家,头部聚拢的效应已经越来越极端。

记者根据中原地产以及各大房企的销售简报统计发现,已经披露数据的29家房企,9月单月共实现销售额4217.7亿元,与8月份的3338.7亿元相比增长了19.78%,高于8月份10.54%的环比增速。

  在他看来,中央的态度是很明确的,但价格是市场最重要的信息,现在中国的租金回报率才1.5%~2%,因为大家都觉得房价会上升,可以弥补租金低的问题,如果房价不涨,租金回报率会回到合理水平。施永青同时预计,明年房价可能会有下行趋势。

我们仔细研读了碧桂园、新城控股、旭辉、阳光城、越秀地产的2018年年报,一二三线开发商品牌依次排开,大有大的战略,小有小的思考。

具体到单个房企,禹洲集团、远洋集团9月销售额环比增速都超过了100%,禹洲集团单月65.61亿元的销售额创下全年月度新高,远洋集团单月135.1亿元的协议销售额是目前除了6月份以外的第二高,也是远洋年度第二个销售过百亿的月份。

  对于如今新建住宅售价被限的问题,宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁余英则认为,现在房价的定价权不在开发商了,以前开发商还希望有一天政策会放松,现在一点想法都没有了。房价应该会走向平稳,他判断未来一线城市还能顶住,三四线城市会出现分化,建议土地、项目还在三四线城市的赶紧卖了。

从这些地产赛道的深度参与者中,我们或许能从多维度的不同视角下,从一些细枝末节中,窥探出地产下半场存在的机会和即将要走的路。

还有中国金茂、中国恒大9月销售额环比增速均超过50%,特别是恒大,9月单月完成630.1亿元的合约销售额,环比上涨56.5%,创下今年月度销售额新高。融创中国、保利地产、世茂房地产9月销售额环比增速均超过30%。融创中国9月单月实现新增预订销售额547.3亿元,创下全年月度新高,超6月份近88亿元。

  至于卖给谁,余英笑着直言,“总有一些人不相信房价会有分化或下跌。”

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相比于大中型房企规模加速、集中度越来越高,强者恒强的马太效应愈发明显,小型房企9月单月推盘速度、去化与增速放缓,景瑞地产、当代置业、宝龙地产、花样年、阳光100等9月销售额环比增速均呈负增长,跌幅超过10%。

  观点2 楼市新政收紧的同时 房价会依然平稳

前几年我们观察到的现象是,大量的房企下沉市场做的特别的厉害,包括碧桂园、新城、旭辉、阳光城们,都开始全面重仓三四线,战线越拉越长。

在58安居客房产研究院首席分析师张波看来,9月单月销售额增加明显表明开发商加快了推货速度,其中不乏通过降价促销或者低开走量方式,这并非市场真正回暖,而是市场降温过程中房企的“抢收”行动。

  旭辉控股执行董事兼主席林中认为,在中国城市化进程中,房地产对国民经济依然影响巨大。此次中央出台政策之前,70个大中城市房价大多是上涨的,中央是希望在应对外部环境变化的时候进行适度的货币宽松政策,但到货币宽松的时候,又有可能进一步刺激房价上涨。

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部分龙头房企增速放缓

  至于政策对旭辉的影响,林中表示,大部分城市到2020年房价都会比较平稳,未来土地市场也会回归理性,开发商的增长回归质量,产品回归生活。

现在回过头来看,却恰恰发现这些开发商恰好是抓住了中国城市化进程最快,房价需求猛升的那几年,于是大家业绩纷纷超百亿,普天同庆,增长率低于80%都不好意思拿到发布会上去说。

已经披露销售简报的29家房企,前9月共计实现销售额34724.8亿元,平均同比上涨幅度达到56%。中原地产首席分析师张大伟分析认为,从当下销售数据看,2018年标杆房企刷新历史纪录是必然,但整体来看,上涨速度相比2017年会明显放缓。

  全国人大代表、禹洲集团董事局主席林龙安认为,这是历史上最严的抑制房价措辞。房地产事关民生,又有金融属性,目前各类行业中负债比例最高的就是内地的房地产业,香港所有地产企业的负债比率基本上是在20%到30%之间,而内地房企的负债率却达到70%甚至更高。

但是,这样做的弊端很快就凸显了,就是伴随快速扩张的一定是债务的上升,买地需要钱,用人也需要钱,而一般债务的期限差不多是2-4年的时间,所以到了2018年、2019年开始,还债的时间到了,市场也慢慢变冷静了,各个房企面临的压力也是比较大的。

张大伟表示,随着房地产调控深入,房企逐渐出现业绩上涨乏力的现象,从之前一年多的普遍上涨,逐渐出现了龙头房企上涨速度放缓的现象。

  事实上,随着房住不炒、租购并举的方针政策落地,房地产已逐渐向民生功能转变,而投资属性正不断弱化,未来就会以租赁住房为主,新房销售总量也会下降,继而促使房地产业的系列调整。

因此,我们从2018年的年报中能明显感受到各家房企的态度,两个字。

公告显示,2018年1-9月份,万科累计实现合同销售面积2902.1万平方米,同比增长8.9%,实现合同销售金额4315.5亿元,同比仅增8.9%。金地集团前9个月累计签约金额1060.9亿元,同比仅增3.39%。绿城中国前9个月实现总销售额1014亿元,同比仅增9%,而上半年的同比增速为26.7%。还有去年前9个月同比增速近90%的碧桂园,今年是38.36%,去年增速为30.5%的恒大,今年是22%。

  观点3 调控压力大的城市 房价会出现略降

谨 慎

克而瑞研究中心发布的2018年前三季度中国房地产企业销售TOP100排行榜显示,TOP3房企第三季度的业绩规模较一、二季度的降幅更为显著,而其他梯队房企的业绩走势则比较相近。其中,TOP3房企第三季度的总体规模为4100亿元,较二季度环比下降近21%。

  区别于看跌房价以及认为楼市平稳发展,金科地产联席总裁方明富看来,调控压力大的城市房价会出现略降,但总趋势是稳中略升。

除了碧桂园外,其他几家房企对于三四线城市的态度越来越微妙或者说是与前两年相比更加的小心翼翼。

丁祖昱表示,TOP3房企增速缓慢,有一些基数方面的原因,基数太大增速会慢一点,TOP30的房企较为激进,都想冲得更快一点,更上一层台阶,所以增速明显。

  阳光城集团执行副总裁吴建斌则认为,一旦限价,过去两年房企在一线城市的个别项目会出现亏损,所以开发商不卖,房企资金链也会出现问题,容易导致一连串后续问题。

相比于头部开发商在三四线的谨慎,其中有两个区域是所有开发商都一致看好的,就是已经上升为国家战略的两大城市群。

千亿阵营再添“新兵”

  在如何控制房价上涨的问题上,招商局蛇口工业区控股股份有限公司党委副书记、董事、常务副总经理刘伟说:“大家现在看到的房价是一个平均价格,不代表某一个楼盘的价格,各地政府会根据所掌握的资源情况去作一些平衡。”

长三角城市群、粤港澳大湾区

根据克而瑞研究中心数据,截至9月末,千亿房企数量达到18家,已超过2017年全年17家千亿房企的水平。其中,首次破千亿的房企是阳光城和中南建设。

  就在7月31日,深圳楼市新政要求暂停企事业单位、社会组织等法人单位购买住房以及个人、企事业单位或社会组织等法人单位购买公寓5年限售、住宅3年限售等诸多严格的调控政策。

房企普遍对这两块区域格外关注,比如新城控股在长三角的比重达到了61%,环渤海的比重也达到了15%。

根据阳光城9月份销售简报,1-9月份,累计实现销售金额1090.02亿元,其中权益销售额约838.03亿元;实现销售面积为812.75万平方米,权益销售面积约为602.58万平方米。中南建设前9月累计实现合同销售额约1026.5亿元,比上年同期增长64%;累计销售面积约777.8万平方米,比上年同期增长37%。

  对此,刘伟称,可以说深圳是第一个响应中央号召的,目的是让房价不涨。在他看来,未来房价整体不会上涨,但个别城市、区位会有一些差异。

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一脚迈入千亿阵营的还有中国金茂,前9个月累计取得签约及成交销售金额约978.92亿元,同比增加159%,超额完成千亿目标已不是问题。

  “我们跟招商局在深圳都有项目,其实从去年起,深圳就要求新盘预售价每个月都要下降。”远洋集团执行总裁谌祖元说,“今年上半年三四线城市房价普遍上涨,成交量大,此次政治局会议后,会使一个区域的平均价格稳定,但对周边地区的房价不一定是坏事。”

这里值得提的是,整个东三省及环京区域对于房企而言,投入的力度相对来说少了很多。

克而瑞研究中心分析,规模房企数量进一步提升,全年千亿房企数量或超30家。

  观点4 房地产仍在最好时期 看重一二线发展

里面的原因也很简单,就是对于房企而言,更加追求一种长期稳定的确定性,没有足够大的预期就意味着蕴藏着风险。

值得关注的是,前9个月,800-1000亿和500-800亿规模以上的房企数量也分别达到了7家和13家。克而瑞研究中心预计,500亿元以上规模的房企数量,有望从2016年的23家提升至超过50家。不过,300亿-500亿元规模区间的房企数量则逐年减少。可见对于在300亿元规模门槛附近的区域型中小房企而言,增长已经遇到瓶颈。在目前的市场环境下,不进则退,继续扩张也对自身的运营战略和资金管控能力提出较强的要求。

  在珠江投资集团董事、常务副总裁杨三明看来,一二线城市未来三四年的发展仍可预见。

长三角区域和粤港澳大湾区承担了房企更多的预期,构成了房企最坚固的“粮仓”。

销售均价有增有降

  事实上,珠江投资的地产业务占比并不高,杨三明说,“仅地产业务看我们是个小企业”,但珠江投资还有别的产业已经发展到窗口期,不需要再投入,所以未来会“适度聚焦地产业务”。

对于中西部地区,还值得关注的就是成都、西安、长沙、武汉等省会城市,随着人口落户政策的全面放开,这些中西部的核心城市将接受到人口更多的回流,对于房企而言,源源不断的人口流入,就是最大的利好。

作为地产行业老大哥,万科于楼市严控、不断有房企打折促销的当口,喊出了“活下去”的口号,这令同行们“瑟瑟发抖”,不止于此,整个行业已经感受到冬天的凛冽,降价、缩编、裁员、节流……

  在城市布局战略区域方面,杨三明说,目前公司也在布局强二线城市,在中心城市周边展开布局,比如上海周边的苏州、南通、宁波等地,广深周边的珠海、中山、东莞、肇庆等城市,北京周边的雄安新区、保定,郑州、武汉,以及大西南区域的成都周边、重庆、昆明、贵阳等地。

我们经常说,一定要格外关注房企房企重点开发的地区,高热度会提升地价,而高地价又会拉升新房房价,从而引发区域内房价的整体抬升。

根据58安居客房产研究院跟踪监测的全国50余个重点城市,已经有10余个品牌房企在打折促销,包括万科、恒大、中海、荣盛发展、碧桂园、阳光城等企业都采取降价、折扣、优惠等营销手段,抢收“金九”。

  对于操盘旧改项目,杨三明表示,目前的旧改项目主要集中在一线城市,在二线城市还是以快进快出为主,因为很难看明长周期的未来市场,所以旧改这种长周期操作的项目放在一线城市是最稳妥的。”

其中有两个城市需要跟大家重点提一下,因为很少有地产开发商会在业绩会上具体谈论到哪个非一二线城市,除非确实对这个城市的压了重仓。

“金九”期间,这些房价的降价尺度到底有多大?从销售简报中能窥视一二。

  此外,杨三明还说,中国的房地产市场本身就存在长周期的特点,但目前应该还处于最好的时期,尤其是未来5到10年,房地产行业发展情况仍然较好,也会对城市更新、“农民上楼”的需求较大。

比如旭辉重点提到了山东的淄博,经过他们的内测,这个城市的实际居住人口可能接近了千万,同时作为山东半岛的核心城市,整体的城市建设和版图都搭建的比较好,核心区域的均价仅为1万左右,还有比较大的上涨空间。

万科9月单月销售面积增长10.8%,但是销售额则同比下降6.3%,在业内人士看来,与万科采取的降价措施有关。据了解,北京万科抛出“28盘联动钜惠”活动;厦门万科白鹭郡别墅推出107套特价房。世茂房地产,9月份平均销售价格为每平方米16062元,而8月则是每平方米18009元。

  观点5 追求规模的时代已过去 房企应提高自身“基因”

其次是阳光城重仓的广州清远,最大的利好在于即将通车的高铁,从广州到清远只要四十分钟,同时阳光城认为清远很有可能成为广场的另外一个副中心,因为从多个维度看,清远与广州的互动将越来越频繁。

值得指出的是,早在8月30日,恒大全国在售住宅楼盘打出了全部8.9折优惠的广告。但是前9个月,恒大累计物业销售均价为每平方米10509元,而前8月为每平方米10510元,价格变化很小。

  “40年来,中国的房地产从零起步,一些企业在此前追求规模,动不动就是5000亿元、3000亿元,完全是在量的领域里进行考量。不能否认这种模式在市场早期是非常重要的,但是这种时代已经过去了。”恒隆集团(22.10
-0.67%)、恒隆地产有限公司董事长陈启宗表示。

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也有均价上涨的房企,远洋集团9月份协议销售均价为每平方米约4.04万元,8月份为每平方米约2万元。雅居乐9月平均预售价为每平方米13774元,8月份平均预售价为每平方米13870元。

  一线城市供地有限,二线城市在努力去库存,非常相信这种量的较量、速度的较量是过去的事,如果开发商今天还是保持这种态度,恐怕在未来不容易致胜。陈启宗说:“当房企有量的时候,速度也就变成一个大问题。速度不够,绝对比不过别的房企,要每年推出那么大量的货值,速度就要比别人快。”

从年报中,我们发现大量的房企都在对外传递另一个概念。

超半数房企完成75%目标

  不过,“房地产市场总体在向好的方向发展,可以说行业的春天来了。”在谈及自己的企业度过“寒冬”后,陈启宗这样表示。

我们很安全,负债率很低。

根据克而瑞研究中心数据显示,截至9月末,在部分设定了全年销售目标的房企中,22家房企中超半数的房企目标完成率在75%以上,其余则基本在65%-75%之间。

  陈启宗表示,“多元化经营是一种探索,但是房地产的运营和建设是两个完全不同的概念,需要企业经营者完全改变自己的思维模式,如果坚持旧有的观念,可能是不合适的。很多房企在不同方面采取措施,有的是健康地产,有的是城市运营,这都是对行业进行的有益探索,但是具体收效如何,还要继续观察。”

房地产行业的发展从本质上看,就是靠资金取胜的行业,如果说的简单点,就是只要你有钱,你就可以持续玩下去,在对的时间点狂拿地,就能赚到钱,就是这样。

其中,中国金茂完成率最高,前9个月达到97.9%。世茂房地产前9个月累计实现合约销售总额约1208.3亿元,完成全年1400亿元销售目标的86%;保利地产前9个月实现签约金额3036.51亿元,完成全年4000亿元销售目标的76%;招商蛇口前9月实现签约销售金额1162.56亿元,完成全年目标的77%;旭辉控股累计合同销售金额约1070.6亿元,完成全年1400亿元销售目标的76.4%;恒大、阳光城、雅居乐的目标完成率分别是81.5%、77.86%、63.7%。

  陈启宗说,企业要想获得质的发展,就必须将自身的“基因”提高,是基因决定了一个人,也决定了一个企业。选址、面积、设计、建筑,这四项是房地产项目一开始就决定的,是基因,无法更改,房地产企业质的改变应当从基因中下功夫。

但只有身处在这个赛道中,才能体会到高处不胜寒的用意。

克而瑞研究中心分析,从目前业绩完成度的情况来看,大部分房企完成全年业绩目标不成问题。但是张波表示,房企全年目标完成率会打折,部分房企甚至可能出现目标完成率远不及预期的情形。未来以价换量将成为常态。

  “就像我的基因,决定了我肯定不能做一个好的篮球运动员。”他打趣道,“而我们盖的房子要贵一点,但这也是由我们的基因决定的。”

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采写/新京报记者 段文平

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注:阳光城2018年业绩报告

■ 预测

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目前整个基调就是去杠杆,投资人和大股东希望不再依赖借钱,不再依赖负债,而是通过公司的内部循环就可以让公司正常运转起来。

四季度或迎降价潮

要让整个现金流的池子转起来,只有三个办法,一是不顾一切的多卖房,二是控制拿地的成本,三是融到的钱要足够的便宜。

国庆期间,全国各地多数楼盘进行打折促销以期拉动销售量。但是,从目前的成交数据来看,国庆期间楼市仍然较为冷清。

围绕这三个点,房企其实还做了挺多努力的。

据CRIC监测的商品住宅成交数据显示,今年国庆黄金周期间,31个重点监测城市成交表现低迷,成交量环比大降近七成跌至历史低位,同比下滑27%。随着调控政策的持续深入,业内专家预测,四季度楼市或将出现大面积降价潮。

对于多卖房,首先是不顾一切的冲刺年度目标,比如万科为了“活下去”一定要完6300亿元的回款目标,然后恒大是光明正大的打折,当然,更多的是像阳光城、旭辉这样到了年底暗暗的变相降价,其实从本质上看,就是要多回流还债,这样才能让外界觉得自己是比较安全的。

四季度“稳”字当先

对于控制拿地的成本,最常见的做法就是参与到城市更新的项目中,定向的拿地,这样整体的竞争力度就会小很多,这就是前几年阳光城一直在干的事情。

根据58安居客房产研究院跟踪监测的全国50余个重点城市,目前已经有10余个品牌房企推出打折促销活动,预计四季度房企降价的大趋势将在更多城市和更多项目上得以体现。

前期比较常见的是依靠打造小镇的概念来暗暗的做住宅开发,经过两年的发展,这种模式越来越走不通了,所以这块内容在各家房企的年报中体现的也越来越少了。

58安居客房产研究院首席分析师张波分析称:“四季度房企的降价潮可能袭来,以价换量将大面积推开,三季度房企降价的数量已经开始不断增多,预计四季度房企降价的大趋势将在更多城市和项目上体现。”

对于如何融到便宜的钱,对于房企而言,这可能比任何战略都要来的重要。

“从当前市场的交易可以看出,市场没有绝对的降温,部分城市表现不错。当然应该看到,近期供应规模比较大,所以市场不强劲反弹,确实和开发商的预期是有差异的。从实际情况看,当前需要看到,若是市场继续降温,或者说复苏迹象不明显,那么都会面临降价、退房、抛售等现象。”易居研究院智库中心研究总监严跃进这样认为。

从本质上看,房企能否做大就是在和钱博弈,找到为什么要给你钱的理由以及这个模式是多么的有前景,想明白这点,几乎总能够借到便宜的钱。

“虽然部分热点城市房价会出现下降,但是下降幅度不会很大”,易居企业集团CEO丁祖昱认为:“四季度楼市仍然是‘稳’字当先,稳地价,稳房价,稳预期仍然是主要基调。”

房企普遍的做法就是一定要拼命做的足够大,通过品牌价值降低融资过程中的成本,其次就是直接让那些“金主”入驻,比如平安以及各类信托机构,都直接成为了各大房企的“幕后大股东”。

棚改政策冲击三四线调整

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10月8日,国务院常务会议部署推进棚户区改造工作,明确提出要调整完善棚改货币化安置政策,商品房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。

年报还透露出一件挺重要的事,就是很多房企接下来都会干一件事情。

对此,张波分析称:“棚改政策不断收紧,导致部分三四线城市的房价下行压力增强,从10月8日国务院常委会会议传出来的动向来看,商品房库存不足、房价上涨压力大的城市,取消货币化安置的进程要求‘尽快’,这部分变化会直接对部分三四线城市房价形成冲击。”

把赚快钱变成赚慢钱。

丁祖昱解读称:“从棚改的角度上来说,2017年,棚改的货币化安置带动了大约21%销售量,所以棚改还是很重要的。从目前的政策来看,棚改政策是因城而异的,每个城市的差异非常大,因为有的城市棚改已经回落很厉害了,有的城市棚改才刚刚启动。”

赚快钱的模式其实很简单,就是不停的往项目上投钱,然后利用各种制度规则来尽最大可能的压缩工期,对项目实行高周转,项目成功的第一要务就是全部售罄。

对于三四线城市楼市的走向,丁祖昱认为:“房价过快上涨的三四线城市,房价涨幅超过100%的,调整周期会比较长。”

这是前几年大部分的开发商都在干的事情,对于住宅,就是去化率一定要快,一定要赚快钱。

采写/新京报记者 徐倩

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